خيارات

وكيل امور قراردادها

خيارات

تعريف خيار:

حقي است كه طرفين عقد يا يكي از آنها و برخي موارد شخص ثالث در بر هم زدن عقد لازم دارند.

با عنايت به تعريف مذكور بايد گفت : خيارات ويژه عقود لازم مي باشند و در عقود جايز راه ندارند، چون در عقود جايز طرفين هر وقت اراده نمايند حق بر هم زدن و فسخ قرارداد را دارند.

فسخ قرارداد به موجب خيار 

خيار حقي مالي است زيرا داراي آثار مالي است و در اثر آن براي مثال در بيع ، مبيع به مالكيت بايع و ثمن به مشتري بر مي گردد.

فسخ از ايقاعات مي باشد، زيرا تنها با اراده صاحب حق تحقق مي يابد.

فسخ قرارداد به موجب خيار از اسباب انحلال عقد مي باشد، لذا عقد در فاصله انعقاد عقد تا فسخ آن، صحيح و نافذ بوده و كليه آثار و نتايج حاصل از آن در اين فاصله قانوني بطور صحيح بوجود مي آيد. پس اگر باغي فروخته شود و ۶ ماه بعد از تاريخ عقد بيع معامله فسخ گردد، در اين ۶ ماه عقد صحيح و نافذ بوده و تصرف خريدار در آن مالكانه بوده و لذا ميوه هايي كه ايجاد شده براي خريدار مي باشد.

اثر عمده فسخ عقد، انحلال عقد و بازگشت به وضعيت قبل از عقد است و فسخ عملي است قاطع و برگشت ناپذير ، لذا بعد از فسخ عقد اگر طرفين بخواهند عقد فسخ شده را بازگردانند، بايد دوباره قرارداد جديد منعقد نمايند. وجود خيار در عقود لازم امري استثنايي است و اصل عدم وجود خيار است و طرفي كه اجراي عقد موجب ضرر و زيان اوست، بايد شرايط تحقق خيار را اثبات نمايد. در اين باره ماده ۴۵۷ مقر مي دارد : هر بيع لازم است، مگر اينكه يكي از خيارات در آن ثابت شود.

مبناي خيارات

خيارات داراي مبناي مشترك نيستند. اختيار فسخ ممكن است يكي از دو مبناي اصلي زير را داشته باشد:

• مبناي قراردادي يا حكومت اراده: منظور اين است كه طرفين قرارداد حق خيار را براي مدتي معين پيش بيني كرده باشند تا صاحب خيار بتواند در مدت مقرر قرارداد را فسخ نمايند. در ميان خيارات، خيار شرط اين گونه است.

• مبناي قانوني يا لاضرر: يعني قانون براي طرفي كه عقد موجب ضرر و زيان او شده است حق خيار مقرر نموده است. بنابر اين در صورتي كه يكي از طرفين در معامله تدليس نمايد يا كالاي معيوب به ديگري بدهد يا كالا خيلي بالاتر از ارزش واقعي آن بفروشد، قانون براي رفع ضرر از طرف ديگر به او حق خيار مي دهد تا بتواند با فسخ قرارداد از خود رفع ضرر نمايد. ساير خيارات غير از خيار شرط داراي مبناي قانوني مي باشند. البته خيار مجلس مبناي خاصي ندارد.

 https://fishsniffer.com/forums/member.php?u=45925

امكان جمع چند خيار در يك عقد :

احتمال دارد چند خيار گوناگون در يك  عقد جمع شود مانند بيعي كه خريدار و فروشنده هنوز در مجلس عقد هستند و ثمن معامله نيز گزاف و تفاوت  فاحش با ارزش واقعي آن را دارد. در اين مثال  دو خيار مجلس و غبن ايجاد شده است و اين دو قابل جمع است اما با اجراي يكي از اين دو خيار، خيار ديگر موضوع خود را از دست مي دهد.

انواع عقد خيار

خياراتي كه از زمان انعقاد و تشكيل عقد ايجاد مي شوند هر چند صاحب حق خيار از وجود آن عالم نباشد و مدتي بعد از عقد آن را اعمال نمايد.مانند خيار مجلس، خيار عيب، خيار تدليس، خيار تدليس، خيار غبن ، خيار حيوان خيار رويت و تخلف از وصف.برخي خيارات هم زمان با انعقاد عقد به وجود نمي آيند بلكه بعد از عقد و در حين اجراي آن ايجاد مي گردد. مثل خيار تفليس، خيار تاخير در تاديه ثمن ، خيار تخلف از شرط فعل و خيار تعذر تسليم.

برگرفته از مجموعه مقالات امير عميدي مهر، كارشناس ارشد حقوق جزا و جرم شناسي،در صورت سوال در مورد اين مطلب و يا نياز به وكيل حقوقي، با ما در تماس باشيد<<موسسه حقوقي حامي ارائه دهنده  وكيل امور قرارداد ها>>

آيا قدرالسهم شهرداري درست است يا خير؟

جواب
۱٫ ابتدائا براي اينكه در اقدامات بعدي بر روي ملك خود با مشكلي مواجه نگرديد نسبت به سند دار نمودن آن اقدام نماييد.
۲٫ اخذ قدرالسهم تفكيك صرفا بر روي اراضي داراي سند قانوني است.
۳٫سقف تملك رايگان ۷۵/ ۴۵ درصد هست با خيابان ها، نه اينكه علاوه بر خيابان كشي ۴۳ درصد هم دريافت كنند. لذا ادعاي شهرداري در تملك مازاد بر ۴۳ درصد در تفكيك خلاف قانون و جرم موضوع ماده ۶۰۰ قانون مجازات اسلامي است.
۴٫ ضمنا شما مي توانيد به همان ۴۳ درصد نيز در ديوان عدالت اداري اعتراض كنيد.
۵٫ در صورت امتناع شهرداري از تفكيك بايد عليه شهرداري در دادگاه عمومي طرح دعوي نماييد (صراحت ماده ۱۰۱ قانون شهرداري).

در صورت سوال در مورد اين موضوع و مشاوره حقوقي با ما در تماس باشيد.

سوال و جواب شهردادي

ملكي درحال ساخت و ساز غير مجاز (ديواركشي) و احداث سوله بوده علي رغم اخطارهاي كنترل نظارت شهرداري به احداث سوله مبادرت نمود و درنهايت عوامل كنترل نظارت به ملك مراجعه و نسبت به جمع آوري اسباب و ادوات ساخت و ساز غير مجاز اقدام نمودند كه با ممانعت مالك در خيابان (سدكردن راه) مجددا تمامي اسباب و ادوات ساخت و ساز غير مجاز ( پروفيل ۶ متري و موتور برق) به ضرب زور پس گرفتند.

حال مالك شكايت نموده كه ورود به ملك غير قانوني و بدون داشتن حكم بوده است؟

آيا كنترل نظارت شهرداري بايد براي اين چنين ملك هايي كه با تغيير كاربري و بدون اخذ مجوز اقدام به ساخت و ساز غيرمجاز مي نمايد طبق قوانين ماده ۱۰۰ از تخلفات ساختماني جلوگيري نمايند؟ كنترل ساختماني چگونه بايد از خود در دادگاه صالحه دفاع كند؟

مشاوره حقوقي ساخت و ساز غير مجاز

جواب
به استناد ماده صد و تبصره يك آن هنگام عمليات ساختماني خلاف ضوابط (بدون پروانه يا بر خلاف مفاد پروانه) شهرداري مكلف به پيشگيري و جلوگيري است. لذا تكليف و وظيفه ي قانوني براي شهرداري پيش بيني شده و جلوگيري امري واجب است.
مقدمه واجب نيز واجب است.

مسلما ورود به ملك جهت انجام تكليف و وظيفه جلوگيري از تلفات ساخت، مقدمه واجب است لذا مورد تجويز قانونگذار مي باشد، بر اين اساس ورود به ملك چه محصور و چه غير محصور هنگام عمليات ساختماني و قبل از اتمام آن و استقرار در آن داراي مجوز قانوني است. دلالت ملازمه نيز چنين چيزي را اقتضا دارد. به همين علت در برخي شهرها دادستان ها اذن ورود به ملك با همين قيود را طي بخشنامه به شهرداري اعلام مي نمايد.

از سوي ديگر با توجه به قرائن و امارات موجود مأمورين در راستاي تكليف قانوني تبيين شده اقدام نموده و فاقدسوء نيت مجرمانه بوده اند و با عنايت به موارد تبيين شده موضوع داراي ترديد در تحقق اركان و شروط بزه است كه محل جريان قاعده درأ و ماده ۱۲۰ قانون مجازات اسلامي سال ۱۳۹۲٫

در صورت مشاوره حقوقي در مورد اين مطلب با موسسه حقوقي حامي داگستر ساعد در تماس باشيد .

شخصي در حريم خيابان ديوار كشيده است:
اولا آيا موضوع در صلاحيت كميسيون است؟
ثانيا ديواركشي قديمي است. آيا دفاع موجه است كه شخص مي گويد ديوار را بجاي ديوار قديمي ساخته يعني در واقع ديوار قبلي را بازسازي كرده است؟ (نكته اينكه همجواران هم در همان راستا ديواركشي دارند)

جواب
۱٫ صرف نظر از اختلافي كه نسبت به شمول صلاحيت كميسيون ماده صد راجع به ديوار كشي وجود دارد اما ديوار كشي اي كه داراي تجاوز به معبر باشد مستند به عموم و اطلاق تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداري و تفسيرغايي اين ماده راجع به مقابله با تجاوز به معبر، شهرداري مكلف است كه پرونده امر را به كميسيون ماده صد ارسال نمايد. لذا كميسيون صالح به رسيدگي موضوع مانحن فيه است.

مشاوره حقوقي در كميسيون ماده ۱۰۰ شهرداري با ما در تماس باشيد.

۲٫ تخلف همجواران توجيه كننده تخلف و تجاوز شخص نيست ضمنا تجديد بنا نيز نياز به اخذ مجوز و رعايت بر اصلاحي دارد؛ عبارت «نوسازي» در صدر تبصره ۶ ماده صد گوياست و دلالت كافي بر موضوع دارد.
قابل ذكر است كه ادعاي جبران خسارت ميزان عقب نشيني موضوع علي حده اي است كه نياز به طرح دعواي مجزي در دادگاه عمومي حقوقي دارد (مستند به راي وحدت رويه ۷۴۷ هيات عمومي ديوان عالي كشور).

سند عادي و رسمي وكيل حقوقي و شهرداري سوال و جواب شهرداري

چنانچه ملكي توسط عده اي با ادعاي واهي مالكيت طبق سند عادي، قبل از شروع عمليات اجرايي طرح بصورت عدواني تصرف گردد، با توجه به اينكه مالك رسمي ملك مشخص مي باشد، آيا شهرداري مي تواند بدليل اختلاف در مالكيت از دادستان تقاضاي تحويل ملك را وفق ماده ٩ قانون نحوه خريد سال ٥٨ نمايد؟ چنانچه دادستان اقدام به تحويل نمايد و شهرداري مبلغ كارشناس واحد تعيين شده توسط دادستاني بابت ارزيابي را واريز ننمايد و دادستان نيز به درخواست مالك رسمي و ثبتي ملك جهت ارزيابي و پرداخت بهاي ملك تا زمان تعيين تكليف قطعي در دادگاه با متصرفين، ترتيب اثر ندهد، چه اقداماتي ميتوان كرد؟

جواب

وفق ماده 8 قانون نحوه خريد و تبصره 4 ماده واحده قانون نحوه تقويم ابنيه و املاك و اراضي مورد نياز شهرداري ها مصوب سال 1370 در صورت اختلاف در مالكيت قبل واريز وجه در صندوق ثبت امكان تصرف ملك وجود ندارد در غير اين صورت تصرف عدواني محسوب مي گردد و عمل دادستان مشمول تخلف انتظامي از باب نقض قوانين و مقررات است. لذا موضوع لزوما مشمول ماده 9 قانون نحوه خريد نمي گردد چرا كه حكمي استثنايي بايد تفسير مضيق گردد.

مشاوره حقوقي سند عادي ،مشاوره حقوقي سند رسمي ،  مشاوره حقوقي ملكي ،مشاوره حقوقي دعاوي ملكي

اگر ملك داراي سند رسمي باشد و شخصي به صرف داشتن سند عادي مدعي مالكيت باشد ادعاي دارنده سند عادي مسموع نخواهد بود و ممانعت و مانع تراشي هاي مقامات قضايي در دستيابي مالك به حقوق قانوني خود، موضوع را مشمول ضمانت اجراي ماده 73 قانون ثبت مي نمايد چرا كه اين موضوع خارج از حكم «اختلاف در مالكيت» مي باشد مگر اينكه دارنده سند عادي در دادگاه عمومي طرح دعوا نموده و دستور موقت عدم پرداخت وجه را در اين خصوص اخذ نموده باشد.
❇ دستورالعمل تعيين مصاديق تغييركاربري غيرمجاز موضوع ماده 10قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي وباغها مصوب 1/8/1385 مجلس شوراي اسلامي (موضوع ماده 11تصويب نامه 59879/ت37110 مورخ 19/4/86 هيئت وزيران)

🖌 اقدامات ذيل درصورتيكه دراراضي زراعي وباغهاي موضوع قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي وباغها وبدون رعايت ضوابط ومقررات مربوطه واخذ مجوز از كمسيون تبصره 1 ماده1 ويا موافقت سازمان كشاورزي درقالب طرح هاي تبصره 4 الحاقي قانون مذكور حسب مورد صورت گيرد و مانع از تداوم توليد و بهره برداري و استمرار كشاورزي شود به عنوان مصاديق كاربري غير مجاز تلقي ميگردد:
• برداشت ياافزايش شن وماسه.
• ايجاد بنا وتاسيسات.
• خاكبرداري وخاكريزي.
• گودبرداري .
• احداث كورهاي اجر وگچ پزي.
• پي كني .
• ديواركشي راضي .
• دپوي زباله - نخاله ومصالح ساختماني - شن و ماسه وضايعات فلزي .
• ايجاد سكو.نتگاهاي موقت.
• استقراركانكس والاچيق.
• احداث جاده وراه.
• دفن زبله هاي صنعتي .
• رهاكردن پساب هاي وحدهاي صنعتي .فاضل ابهاي شهري .ضايعات كارخانجات.
• لوله گذاري .
• عبور شبكه هاي برق.
• انتقال وتغيير حقابه اراضي زراعي وباغها به ساير اراضي وفعاليتهاي غير كشاورزي .
• سوزاندن. قطع وريشه كني وخشگ كردن باغات به هر طريق.
• مخلوط ريزي وشن ريزي.
• احداث راه اهن وفرودگاه .
• احداث پارك وفضاي سبز
• پيست هاي ورزشي.
• استخرهاي ذخيره اب غير كشاورزي .
• احداث پاركينگ مسقف وغير مسقف.
• محوطه سازي (شامل سنگفرش واسفالت كاري. جدول گذاري.سنگ ريزي وموارد مشابه)
• صنايع تبديلي وتكميلي وغذايي وطرحهاي موضوع تبصره4 فوقالذكر.
• صنايع دستي .
• طرهاي خدمات عمومي
• طرحهاي تملك دارايي هاي سرمايه اي مصوب مجلس شوراي اسلامي (ملي-

براي دريافت اطلاعات بيشتر و مشاوره حقوقي در مورد اين مطلب با موسسه حقوقي حامي در تماس باشيد. حل مشكلات شما فتخار اين موسسه حقوقي در تهران است

سوال و جواب شهردادي

ملكي درحال ساخت و ساز غير مجاز (ديواركشي) و احداث سوله بوده علي رغم اخطارهاي كنترل نظارت شهرداري به احداث سوله مبادرت نمود و درنهايت عوامل كنترل نظارت به ملك مراجعه و نسبت به جمع آوري اسباب و ادوات ساخت و ساز غير مجاز اقدام نمودندكه با ممانعت مالك در خيابان (سدكردن راه) مجددا تمامي اسباب و ادوات ساخت و ساز غير مجاز ( پروفيل ۶ متري و موتور برق) به ضرب زور پس گرفتند. حال مالك شكايت نموده كه ورود به ملك غير قانوني و بدون داشتن حكم بوده است؟

آيا كنترل نظارت شهرداري بايد براي اين چنين ملك هايي كه با تغيير كاربري و بدون اخذ مجوز اقدام به ساخت و ساز غيرمجاز مي نمايد طبق قوانين ماده ۱۰۰
از تخلفات ساختماني جلوگيري نمايند؟ كنترل ساختماني چگونه بايد از خود در دادگاه صالحه دفاع كند؟

سوالات و مشاوره حقوقي خود را در مورد قوانين ماده 100 شهرداري ، را از ما همين الان بپرسيد : 88523496

جواب
به استناد ماده صد و تبصره يك آن هنگام عمليات ساختماني خلاف ضوابط (بدون پروانه يا بر خلاف مفاد پروانه) شهرداري مكلف به پيشگيري و جلوگيري است. لذا تكليف و وظيفه ي قانوني براي شهرداري پيش بيني شده و جلوگيري امري واجب است.
مقدمه واجب نيز واجب است.

آيا نياز به وكيل حقوقي داريد؟

مسلما ورود به ملك جهت انجام تكليف و وظيفه جلوگيري از تلفات ساخت، مقدمه واجب است لذا مورد تجويز قانونگذار مي باشد، بر اين اساس ورود به ملك چه محصور و چه غير محصور هنگام عمليات ساختماني و قبل از اتمام آن و استقرار در آن داراي مجوز قانوني است.

دلالت ملازمه نيز چنين چيزي را اقتضا دارد. به همين علت در برخي شهرها دادستان ها اذن ورود به ملك با همين قيود را طي بخشنامه به شهرداري اعلام مي نمايد.
از سوي ديگر با توجه به قرائن و امارات موجود مأمورين در راستاي تكليف قانوني تبيين شده اقدام نموده و فاقد سوء نيت مجرمانه بوده اند و با عنايت به موارد تبيين شده موضوع داراي ترديد در تحقق اركان و شروط بزه است كه محل جريان قاعده درأ و ماده 120 قانون مجازات اسلامي ۹۲

زميني سابقا داراي كاربري آموزشي بوده و اكنون در طرح تفصيلي جديد، در پهنه R122 مسكوني، قرار گرفته است. جهت اخذ پروانه ساختماني مسكوني، بابت تغيير كاربري زمين، مي بايست عوارضي به شهرداري يا آموزش و پرورش پرداخت شود؟

مشاوره حقوقي در عوارض و مشكلات مربوط به شهرداري

جواب
1. اخذ وجه به عنوان عوارض تغيير كاربري ناشي از طرح تفصيلي جديد غير قانوني است.
2. گاهي اين نوع عوارض را تحت عنوان ارزش افزوده ناشي از طرح هاي توسعه شهري دريافت مي كنند كه قانوني نيست زيرا زمان حاكميت ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه تا پايان سال 1395 بوده است و ديگر نه در قانون برنامه ششم و نه در قانون احكام دائمي برنامه هاي توسعه كشور نيامده است كه حكايت از اراده قانونگذار به عدم دريافت اين نوع عوارض است (سكوت در مقام بيان).

براي گرفتن مشاوره حقوقي حتما با وكلاي ما تماس بگيريد حل مشكلات شما افتخار اين موسسه حقوقي در تهران است.

ضمن اينكه شمول طرح توسعه شهري نسبت به طرح تفصيلي جديد در خصوص تغيير كاربري ها مي گردد يا خير محل ترديد است و تمسك به عام در شبهه مصداقيه حجت نيست.